阪急電鉄伊丹線「稲野」駅から徒歩13分、駅の近くにある兵庫県指定文化財・御願塚古墳が徒歩圏の賃貸マンション【ＩＳアンドウジ（築32年・RC造4階建・2ＤK×9戸、店舗×1戸）】が、今回の大規模修繕工事の舞台です。
賃貸物件の場合は、分譲マンションと違い、金銭面や、オーナー自身が物件に居を構えていないことがほとんどのため、大規模修繕工事（主に屋上防水工事/外壁塗装工事/鉄部塗装工事）の実施が、長期スパンになる傾向が一般的です。
しかし、雨漏り等の被害は、「劣化の末期症状」と呼ぶ状態であり、ケースによっては、コンクリート内部の配筋が膨張し「爆裂現象」と呼ばれる状態になることもあります。
それら目に見える被害だけでなく、小さなクラックやコーキングの亀裂から継続的に水が浸入することは、日々建物を蝕んでいることになるのです。
その結果、極度に劣化した範囲の追加工事費が発生したり、建て替えるほうが安い、などといった最悪のケースにいたることもあります。
なので、新築時、前回の工事から一定期間が経過した場合は、専門家による調査を行い、メンテナンスをしっかりしていくことが、資産価値の維持、または向上につながることになるのです。
それでは、空室対策になる大規模修繕工事の施工方法、実際にかかってくる費用、業者選定について、簡単にまとめた内容をご紹介していきます。
最近では、建物を現状の色に塗りなおすだけでなく、イメージを変える提案をする塗装会社や管理会社が少しずつ増えてきているように見受けられます。
しかしまだまだ現状の色に塗りなおすケースも多く、また、「今後は汚れが目立ちにくいように」といった理由から、塗装会社の営業マンや管理会社の提案通りに塗装を行い、肌色の下着のような色になってしまった物件も多くあります。
塗装色を検討する際には、必ず所有する物件の種類（RCマンション・２階建アパート・戸建賃貸etc.）やエリア、（過去と現在の）入居者層を分析して、想定ターゲットを決定した上で、どのような外壁塗装工事がより効果的になるかの検討を、工事を行う前に徹底して考える必要があります。
たとえば専門学校、大学が近くにあるエリアに１R・１Kの単身者向けの賃貸マンションやアパートを持っている場合には、１０代後半～２０代前半の方々が「オシャレ！」と友達を呼びたくなるようなカラーを選択すると良いでしょう。
逆に通勤の利便性などから、社会人が主にターゲットになるような１R・１Kの場合は都会的な印象を与えるような外壁のカラー選択がベターです。
その他、女性がターゲットの場合、高齢者がターゲットの場合など、様々な入居者層がありますが、弊社では、現在の入居者、過去の入居者の傾向、近隣競合物件、周辺の街並みの調査などから、あまりに奇抜過ぎないものの、差別化を図れるカラー選択を常にオーナー様にご提案させていただいております。
今回の物件では、過去１０年間の契約者の年齢層は４０台から６０台がメインでしたが、出入りが半数ほどあった結果、今では３０台から５０台がメインの入居者層に若干ですが若年化が進んでいます。
また、建物の立地上、見通しの良い道路の角に位置する物件のため、現在のダークグリーン色から、ダークグレーとホワイトのコントラストがしっかりきいた配色にし、周囲に存在感を示すカラーの選択をしました。ただし、コントラストがきつ過ぎると、マンスリーマンションのようなチープな雰囲気を醸し出してしまうため、ホワイトの塗装面は主に軒天部分だけにし、あくまでアクセントとしてホワイトを利用することに決定いたしました。
このように、ターゲットに沿ったカラー選択をすることにより、補修の意味合いが強い外壁塗装工事がしっかりと「空室対策」につながるのです。
前述の通り、賃貸経営をしている限り、定期的に外壁塗装/屋上防水/鉄部塗装などの工事を必ず行わなければいけません。
現在お住いの入居者、これから住むことになる方のためにも、工事をしなければならないと頭では理解していても、オーナーにとって工事代金は決して安い金額ではありません。水漏れが起きているわけではない、苦情が入っているわけでもない、と知らず知らずのうちに腰が重くなっているオーナー様も中には見受けられます。
それでは、一般的に大規模修繕工事にはいくらほどかかってくるのでしょうか？
外壁塗装工事を例にとってみてみますと、工事代金は、規模や塗料によって相場は大きく異なるのですが、よくある2階建てのアパートの場合だと、合計で150万-250万円くらいかかってきます。
築30年近くになるのに一度も工事をしていない場合など、各部位の細かな修理も必要になり、プラスαが相当かかってくるケースもあります。
弊社の実績例
・2階建ての一般的なアパート（２DK/8戸）：150万円～250万円
・3階建てマンション（2LDK/6戸） ：200万円～350万円
・5階建てになると（２DK/18戸） ：450万円～600万円
使用する塗料については、①水性シリコン樹脂・②溶剤シリコン樹脂・③二液低汚染遮熱シリコン・④フッ化フッ素樹脂・⑤二液低汚染遮熱無機フッ素など選択肢は複数ありますが、オーナー様と意向と弊社の推奨との協議によって、ケースバイケースでご提案しています。
ちなみに今回の物件では、オーナー様と協議した結果、③二液低汚染遮熱シリコン(耐用年数１０年～１５年)を利用しております。
工事費用については、昨今インターネット上で相場情報が多く掲載されておりますので（受注のため最低限の範囲、屋上防水では、耐用年数が５年程度しか持たない最低基準の仕様での金額を掲載しているケースも多くあります！）、ご参考までしっかりと確認いただくことをお勧めいたしますが、最も重要なポイントは「日々生活している入居者に最大限配慮しながら工事をすすめることができる業者を選ぶ！」ことにつきます。
当社の場合では、最低限下記の点を必ず徹底し、業者の選定を行っています。
・作業１か月前からの予告及び訪問による告知
・作業前のアンケート実施
・週単位のバルコニーでの洗濯干しの可能時間帯の入居者への情報提供
・施工会社の２４時間の受付体制
・入居者通行時の作業停止の徹底（コロナ対策等も踏まえて）
やはり集合住宅での施工実績が数多く、金額面以外でも安心できるパートナー選びが重要な成功要因になります。
最後に、過去には、大手管理会社が提案した屋上防水/外壁塗装工事の見積もり額が約1,000万円であったところ、よりグレードの高い塗料の選択、大手管理会社にはなかった階段部分への長尺シートの設置も追加した上で、300万円安い700万円で実施できたケースもあります。（もちろん入居者層に応じたカラー選択の提案等も行いました。）
まずは、しっかりと現在の所有する不動産の劣化状況をオーナー様ご自身でも見極め、お住いの入居者、これから発生する空室の客付けしやすさを想像し、費用対効果が高く、しっかりと「空室対策」になる大規模修繕工事を実現していただければと思います。
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