北大阪急行南北線「緑地公園」駅から徒歩６分、中央工学校ＯＳＡＫＡ、駿台観光＆ビジネス外語専門学校に近く、緑と閑静な住宅街が広がり、服部緑地が目の前に広がる【Osaka Parkland Inc.（1K×28戸）】が、今回のリノベーションの舞台です。
「お客様の声」にもご出演いただいた伊丹市在住Ｏオーナー様の空室対策（管理受託時には、入居率３０％！）として、一部住戸のコミュニティールームへのリノベーション工事が、今回のご紹介内容になります。
まず、空室率７０％の物件の管理受託をするにあたって、周辺競合物件を調査した結果、募集条件・募集活動の見直しや、費用対効果の高いリフォーム工事の提案など一般的な空室対策だけで、入居率３０％はすぐには改善せず、抜本的な対策が必要であることが分かりました。
周辺に２つの専門学校があるとは言え、年間募集生徒数は、両校で多くて５００名ほど。その中から、自宅から通学できない学生やルームシェアをする学生を除いた少数の生徒に１２月から２月までの３ヵ月間で入居を決めてもらうためには、「ここにしかない何か」が必要と判断しました。
そこでセカンドリビングやコミュニティースペースとして利用できる空間を造ることが、競合物件との差別化になり、空室の改善、賃料アップにつながり、長期的に競争力のある資産価値の高い物件に生まれ変わる対策と確信いたしました。
そしてコミュニティールームを設けることで、住民が「試験勉強のため」「就職活動のため」「友人を招いて授業の課題をするため」「休日に出かけずソファで好きなことをネットサーフィンするため」に集まり、「孵化（インキュベーション）の準備期間を過ごす物件」というコンセプトから、物件名を「サンコスモ緑地公園」から「Osaka Parkland Inc.（オオサカ パークランド インク）」へ変更することをオーナー様に提案し、ご承諾いただき、いよいよ工事の着工することになりました。
今回のリノベーションは、16㎡の１K２部屋を一つの大きなコミュニティールームにする内容です。
まずは、２部屋の間にある壁の撤去、水回りの撤去、クロスやクッションフロアの撤去をしたのち、一つの空間として、トイレ１か所、クロス紙張り、フロアタイル張り、照明器具の設置を行いました。
壁紙は、マンション内で最も日当たりの悪い位置にある部屋を少しでも明るく感じるようアクセント面以外はすべて真白なものを選択しました。
床には人の出入りが激しいことを想定し、傷のつきにくいフロアタイルを選択いたしました。こちらも部屋の暗さを感じさせない薄いグレーを選択いたしました。
また、将来的に習い事なども行われることも想定し、最低限のサイズのシンクを備え付け、後はIKEAの家具で全て揃えました。
最後に、ピクチャーレールから吊るす４枚のポスターを購入し額に入れ、卓上には白いテーブルのアクセントになるようグリーンのペン立てを置いて完成です。
完成に費やした費用は、大幅なリノベーション工事にも関わらずオーナーの当初予算をはるかに下回る約１００万円以下に抑えることができました。
当然のことながら、工事代金はオーナー様にとって支出にほかなりません。
できるだけ少額になるように、家具の組み立て、備品の調達は全てオーナー様と弊社スタッフで行う工夫をした結果が、総額を１００万円以下におさえることができた要因となりました。
そして、今回のリノベーションにどうしても必要なポイントは、「コミュニティールームに無料Wi-Fiを準備する」ことでした。
Wi-Fi１回線のオーナー負担は月額５千円程度。しかし、２８世帯（リノベーション後は２６世帯）の住民にとっては、ある意味個人契約のWi-Fi費用が「０円」になります。（スマートフォンの通信制限後の利用や、ノートPCでの風呂敷残業をコミュニティールームで行うなどの利用方法を想定）
その毎月の出費を抑えられる感覚と、賃料アップを相殺できれば、オーナーの収益が拡大すると考えたからです。(当初はマンション全室に無料Wi-Fiの導入を検討しましたが、賃料単価とのバランスが悪いため上記案にいたりました。)
こうして、新たにコミュニティールーム付マンションとして、「空室率７０％！」だった物件は、募集開始後ものの見事に満室になり、以降９５％前後の入居率を継続して維持する高収益物件に生まれ変わりました。
その後、自宅近くのセカンドオフィスとして、コロナ以前より在宅勤務をされていた方の自宅兼オフィスとして、など多様な使われ方をされるうれしい誤算もあり、またメインのターゲットであった専門学校生にも認知され、さらには卒業の際、後輩に物件を勧めてくれるといったうれしい循環や、「この物件に住むことができたおかげで、無事国家試験に合格して、就職先も決まりました！」と退去する住民に言っていただけたこともありました。
さて、長々と書かせていただきましたが、今回のリノベーション成功のポイントは３つです。
①周辺のマーケット調査（競合物件調査）を行うことにより物件独自の「差別化ポイント（ここにしかないもの）」を演出できたこと！
②リノベーション後の賃料アップ額から投下資本回収率（約２５％）を事前にしっかり設定した上で工事代金の上限を決定したこと！
③オーナー様に「良い物件に生まれ変わらせる！」という強いお気持ちがあったこと！
上記の３つのポイントがそろったことが成功のポイントであり、またコミュニティールームができたことで、近隣の仲介業者の担当者の方々にも今では「紹介しやすい物件」と認知されています。
最後に、ヘリテージのリノベーションの定義を皆様にお伝えし、今回の記事の最後にしたいと思います。
まず、リノベーションの定義をウィキペディアで調べてみると、
「既存の建物に大規模な改修工事を行い、用途や機能を変更して性能を向上させたり付加価値を与えることである。」
とありますが、後半の「付加価値を与える」ことこそがリノベーションの目的とヘリテージは考えてます。
高額になりがちな「水回りの工事」を除いても「付加価値が与えられれば」大幅な工事であればリノベーションと呼ぶことができるのではないでしょうか？（もちろん水回りの改修が効果的なケースもあります。）
この記事をお読みいただいているオーナー様の中で、現在リノベーション工事をご検討されているオーナー様には、今一度
「なぜリノベーションが必要なのか？」
「提案された工事内容すべてが必ず必要なのか？」
などを再確認いただき、満室経営につながる「効果的なリノベーション」の実現を叶えていただければと願っております。
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