阪急電鉄神戸線「王子公園」駅から徒歩4分。
80年以上の歴史があり、今でも人の往来で賑わう「水道筋商店街」から北へ１０ｍほど。
【マンション神栄（築47年・RC造５階建・住戸×14戸、店舗×2戸）】が、今回の大規模修繕工事の現場になります。
大規模修繕工事(外壁塗装工事、防水工事、その他)を行う理由は、主に①建物の維持管理、②資産価値の維持・向上、③居住者の住環境向上の３つがあります。
新たな設備導入などを検討する場合は、コスト面で予算内では賄えないケースもありますが、同じコストでも、①～③のすべて（特に②）を網羅する工事を実施することは、決して不可能なことではありません。
一例をあげると、近隣競合物件や新築物件の調査などを行い、現在のマーケットにあった「色味」に外壁を変更することで、近隣競合物件との差別化をすることも可能になり、入居者、見学者、仲介会社の方々の印象に残る物件に生まれ変わることもでき、また階段部分に長尺シートを張ることで、長期的に階段部分に発生している細かいクラックからの水の侵入を防ぐことが可能です。
今回の物件に関しては、多数の爆裂現象や塗装の剥離などが確認でき、前オーナーにヒアリングを行ったところ、２０年以上大きな工事を実施した記憶がないとのこと。
足場を立てた後の調査でも、下の写真の通り、非常に劣化が目立つ状態だったので、今回は、上記①～③でも特に「①建物の維持管理」の改善が急務な案件となりました。
オーナーは、賃貸マンションの一室に居住しているケースが少なく、外観を目視しただけでは劣化の進行状況が分からないことから、積極的に大規模修繕工事することは一般的にありません。（特にまとまったコストが掛かることが一番の理由かも知れませんが。。。）
しかし、工事を伸ばし伸ばしにし、物件を放置することは、工事を行う理由（上記①～③）が実現できないため、反対に「建物の劣化スピードを速め、資産価値が下がり、居住者の住環境が悪化する」ことになり、空室率の増加、賃料の下落が止まらなくなります。
収益マンションの全体的な（全期的な）収益の最大化のためにも、日々、管理会社に届く居住者の声なども収集し、適正な時期に適正な工事を実施することをお勧めいたします。
現在、収益不動産をとりまく環境は、総人口の減少、新築物件の継続した供給、相続税法の改正と少子高齢化による 中古物件の流通量の増大などにより大変競争が激しくなりつつあり、高度成長期に謳われた「建てれば安心」、「ローリスク ハイリターン」と言われるビジネスではすでになくなってきております。
また、総務省統計局による平成30年度住宅・土地統計調査においても全国平均で13.6％と過去最高の空室率が報告されており、今後ますます 空室率の拡大が予想されている現在、長期的な収益の確保は、容易ではありません。
当社は、それらの環境の変化により、収益の悪化に直面するオーナー様に対しこれまでの「管理会社」から、より市場環境の 変化に柔軟かつ迅速に対応したサービスを提供する「経営管理会社」として事業を展開して、今後もオーナー様の収益の 最大化を常に事業遂行の行動原理とし、長期的な経済的安定をエージェント（代理人）としての立場を通して実現してまいりますので、現在、空室・滞納・リフォーム工事等の賃貸経営でお悩みごと、お困りごとがございましたら、お気軽にお問い合わせください。
（株）ヘリテージ不動産経営管理
代表取締役 宮本 和明
お問合せはこちらから↓↓↓
https://heritage-pm.jp/contact.html
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